超高級マンションの管理からスタート



当社は株式会社ドムスが建設、販売した超高級マンション『ドムス』(20)の管理を目的として1979年に設立されました。

当社の基本理念は「ドムス」の長い歴史とともに培われ他のマンション管理会社とは全く異なる「ドムス文化」とも呼ばれる独自の管理文化を開花させました。

200181日「マンション管理の適正化の推進に関する法律」が施行されマンション管理業界は急拡大を遂げました。

しかしその歴史は浅く殆んどのマンション管理会社は「汚れたら掃除する」「壊れたら直す」的な管理を行っているのが実態です。マンションの資産価値はこの様な基本理念のもとでは、下落するばかりです。

ところで、当社は創業以来「キレイなところをキレイに磨く」「壊れる前に対処する」という精神をマンション管理の基本理念にして今日に至っています。

経年による劣化、損耗はどんなマンションといえども避けることは出来ませんが日常管理の中で、たとえ小さなことでも丁寧に汲み取っていくことがマンション管理の基本なのです。



手作り管理、手作りサービス






最近の科学技術の進歩は目ざましく特にコンピューター、インターネットなどの技術革新には驚くばかりです。

もちろん当社も機械化によるシステム管理の推進に努めておりますがマンションの管理の原点は人間による「手作り管理」「手作りサービス」にあると信じています。

例えば、最近のほとんどのマンションの出入口はオートロックシステムによって安全管理がなされています。しかしオートロックシステムは万全でしょうか?

当社は安全の確保はやはり人間の眼、耳、鼻などに頼るのが一番であると考えています。セキュリティの面だけでなくメンテナンス、清掃なども人間による「手作り管理」「手作りサービス」が最も信頼出来ます。

当社は上記の精神を基本として管理業務を遂行しています。



管理課長派遣による現場の一元管理






当社は管理課長を管理責任者として現場に派遣しています。管理課長は原則として現場に居住し24時間体制でメンテナンス、清掃、警備などの指揮、管理を行っています。

この管理課長は一般的に「管理人」と呼ばれている人達とは全く異なる職責を負っています。管理課長は部下の人事権はもとより自己の判断で現場の管理を遂行する権限を有しています。

共同住宅であるマンションはその住人、環境などによりひとつひとつが異なった特性を持っているものです。マニュアル的管理(均一管理)はマンション管理にはふさわしい方法とはいえません。

当社は人生経験が豊富で教養ある人、管理職経験のある人材を選び独自のドムス文化を身に付けた者のみを管理課長として現場に派遣しています。管理課長を中心として各マンションの独自性の創造こそ最も大切なことだと思います。



マンション管理の三つのポイント


さまざまな住人が共同所有するマンションを快適な住空間として管理維持することはやさしいことではありません。住人の価値基準はさまざまで何が一番大切かはその人によって異なります。

しかし当社は「ドムス」の長い歴史の中か5次に揚げる三つのポイントが最も大切なことであるということを学びました。

1.セキュリティ(安全とプライバシーの確保)

2.メンテナンス(建物の点検、修繕、清掃)

3.サービス(総合的サービス、利便性)

上記三つのポイントについての当社の考え方(基本理念)を次に説明いたします。



1.セキュリティ(安全とプライバシーの確保)

空気や水は人間にとって最も大切なものです。しかし普段の私たちはそれを忘れて暮らしています。セキュリティも空気や水と同様であると思います。マンション管理の中で優先順位をつけるとしたら、セキュリティは最も高いものといえます。住人が安心して暮らせる環境づくりこそ一番大切なことであるからです。

前述のごとく当社は機械によるセキュリティシステムの導入も行っておりますがやはりセキュリティの原点は人間によるチェックであると考えています。人間の眼、耳、鼻、など五感によるチェックほど信頼出来るものはないでしょう。

24時間、365日、管理課長を中心としたチームが現場にいてはじめて安全の確保が出来るのです。

いつでもどんな事でも対処出来る現場体制こそ最も大切なことであると思いま
す。もう一つ共同生活体であるマンションにとって大切な事があります。それはプライバシーの確保です。この事も広義のセキュリティであることを付け加えておきます。

 

2.メンテナンス(建物の点検、修繕、清掃)

メンテナンスの基本はいつもキレイにしておくという精神です。
前述のごとく「汚れたら掃除する」「壊れたら直す」という精神では満足でぎる管理は出来ません。

「キレイなところを一層キレイに磨く」「壊れる前に対処する」という精神こそ建物全体の維持管理の原点であると信じています。日常生活のひとつひとつを丁寧に処理していくからこそ全体が見えてくるのです。

上記のような基本理念からよりよい清掃業務、設備の点検、長期修繕計画が生まれて来るのです。

 

3.サービス(総合的サービス、利便性)

さまざまな住人が24時間居住するマンションのサービスは無限です。高級ホテルのコンシェルジェのサービスの域をはるかに越えています。

例えば住戸内の電球の交換や、台所・風呂場のパッキングの修理、クロスやカーペットの張替え、ハウスクリーニング、畳替え、換気扇や浄水器の交換など数えたらきりがありません。

その他、管理組合の出納、会計事務、優良出入業者の選定、住まいの売買、買い替え、賃貸のお世話、火災保険や自動車保険の取り扱い、お部屋のリフォームまでありとあらゆるサービスを必要としています。

当社では、不動産、リフォーム、コンバージョン、メンテナンス、損害保険など各部署にその分野のエキスパートを揃えているばかりではなく優秀な外部の提携会社とも特別契約を結びどんな事でも住人の要望に答えるべく体制を整えています。



マンション管理の錯覚と死角






日本におけるマンションの購入動機は勘違いから始まっています。
ほとんどのマンション購入者の動機は「鍵ひとつ持てば何もしなくて便利だ」というものです。これは大変な錯覚といえます。

戸建住宅の所有権者は原則として単数です。従ってすべての責任は所有権者自身にあるという自覚があります。マンションは共同所有住宅です。所有権者は多数から構成されています。個人所有(専有部分)は住戸内に限られベランダ、廊下、エントランス、ロビーなどは個人所有のものとは言えません。
従って責任意識は希薄であり他力本願になるのは仕方がない事かもしれません。

マンション先進国、アメリカにおけるマンション所有者の意識は日本と全く違います。ほとんどの米国のマンションの管理はオーナーズアソシェーション(管理組合)の自主管理です。
オーナーズアソシェーションが直接マネージャーなどの従業員を雇用しマンション管理会社はコンサルタント会社として部分的なサポートをしているだけです。

しかし日本のほとんどの管理組合はマンション管理会社へ丸投げしているのが実状です。
当然のことですがマンションはマンション管理会社のものではありません。すべての結果は良くも悪くも所有権者に跳ね返って来ます。日本のマンションの歴史は浅く未熟です。

2001年8月1日、マンション管理の適正化法がやっと施行されたばかりです。従ってマンション管理会社も当然、成熟しているものとはいえません。マンション管理会社の選定は非常に重要なことです。
マンション管理会社の選定がそのマンションの運命(価値)を決めると言っても過言ではありません。

しかし管理組合の権限と責任は絶大なものです。管理組合は法律によってマンションの建て替え、修繕、細かい規則まで決めることができます。自分達の大切な財産の維持管理、快適な共同生活の創造は自分達の手で行うという意識があれば心配することは何も無い筈です。

「鍵ひとつ持てばあとは何もしなくて便利だ」という幻想はマンションデベロッパーやマンション管理会社の甘いセールストークにすぎません。



管理契約および管理コンサルタント契約



当社の管理契約には管理請負契約、管理代行契約及び管理コンサルタント契約の三つの契約方式があります。

管理請負契約とは一定額の契約金を決めてすべての業務を請負うもので当社はこれを定額委託管理契約と呼んでいます。この契約の場合、当社は管理の当事者でありその責任は当社側にあります。仮に、赤字になったとしても契約金額の改定を行うまで管理組合に一切の請求はできません。

管理代行契約とは管理組合に代わって当社がその業務を代行するもので、すべての支払いは実費精算となり、当社は一定の手数料を受け取るだけの契約となります。
この場合、管理組合が管理の当事者でありその責任は管理組合側にあります。

管理コンサルタント契約は管理組合の自主管理又は他のマンション管理会社と既に契約を結んでいるけれども第三者としての全体及び部分的なコンサルタント、アドバイス等を必要とする管理組合には大変有効で便利な契約方式です。前述したように、米国においては、殆どの管理組合はこのコンサルタント契約方式をとっています。

この契約方式は管理組合にとって気軽でしかも経済的な負担の少ない契約方式と言えます。






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